オーナー様からオフィスビル、商業ビル、倉庫ビルを一括してお預かりし、ビル運営を行います。稼働率にかかわらず一定の賃料を保証いたしますので、オーナー様は安定した収入を得ることができます。
大型再開発による供給床面積の増加、働き方改革やリモートワーク、テレワークによる需要の減少、就業年齢人口の減少、景気循環、既存ビルであれば築年数の経過など、空室率の上昇要因は様々です。
こうした状況下でも、通常の貸主としての空室対策は基本的に、テナント募集を出して待ちの営業を行うケースがほとんどです。
弊社はサブリース物件のリーシングにあたり、オフィス・商業・物流施設それぞれに強みのある仲介業者への営業に加え、近隣及び鉄道路線、幹線道路沿い企業への移転誘致営業、地元不動産会社への告知など、様々なネットワークを駆使して多面的に営業を行います。こうした地道な活動により、空室率が高い時期でも同地区への移転需要を優先的に情報収集し、着実に稼働率を高めることが出来るのです。
また、テナント入居後についても継続的に近隣ビルの募集状況、同地区への移転需要を情報収集し、解約届をいただくと同時に素早いリーシング活動を開始できるような体制をとっております。
安心して保有物件の運用を任したい。そうしたニーズにお応えできる運用、管理を行っております。
弊社のサブリース運用物件例
サブリース活用事例
| １０月 | オーナー様よりサブリースのご相談をいただく。 | |
|---|---|---|
| ビル規模 鉄骨鉄筋コンクリート造8階建 約400坪 | ||
| 駅歩7分程度、テナント全退去後に全館、原状回復中の状態。 | ||
| １１月 | 条件、お引渡し内容のすり合わせ | |
| １２月 | サブリース契約締結 | |
| １月 | 賃貸営業開始 | |
| ２月初旬 | 2～6階 賃貸借契約締結 | |
| ３月下旬 | 1階 賃貸借契約締結 | |
| 8階 賃貸借契約締結 | ||
| ４月初旬 中旬～下旬 | 7階 賃貸借契約締結 | |
| →全フロア契約終了 | ||
| 内装工事 | ||
| ５月初旬 | 各フロア入居 | |
サブリース契約が年末であったため、お正月明けからのリーシング活動となりました。ゴールデンウィーク入居のテナントさんの情報が次第に集まり、約3ヶ月で満室稼動となりました。
近隣に空室の多いエリアですが、テナントさんの要望に対して貸主としての立場からスピーディな対応を行うことによって成約していただくことができました。
設備管理、法定点検、清掃、テナント管理まで一括してビル運営に必要な管理業務を行います。これらの業務は、ともすれば安価なPM、BM会社へと委託しがちですが、ビル運営においては資産運用の成否と密接に結びついている重要な業務です。
例えば清掃業務であれば、稼働率に影響を与える要因として、テナント及び来客がビルに対して好印象をもつようなクオリティが望まれます。資産運用の点から見れば、設備類の中には定期的にメンテナンスすることで空調機器、配管など耐用年数を長くすることが出来るものもあり、こういった積み重ねが投資金額を大きく左右します。ビル運用トータルをふまえた管理計画が望まれます。
また、テナント管理においても、リーシングからテナント退去、原状回復まで自社で一括して実施しているからこそできるきめ細やかな対応がポイントです。豊富な事例を基礎に、テナントからの要望、クレームに対して的確に対応し、人間関係を構築することで、ご移転の相談を事前にいただけるケースもあります。こうした管理によってトラブルなく高い稼働率を維持できるのです。
ビル運用の利回りを重視するオーナー様のご要望にお応えいたします。
賃貸ビルの工事にあたってはテナント入居の有無、築年数、周辺環境、市況等、様々な要因によって施工内容の優劣は変化します。
弊社は建設業許可を取得しており、オフィスビルの運用経験を活かした施工を得意としております。
一般的な建設会社の立案する改修計画では、老朽化している部分を全般的に改修するプランとなるケースがほとんどです。
弊社では不動産運用の視点から、費用対効果の高い工事内容、方法、仕様をご提案させていただきます。老朽化していてもビル運営には支障のない部分もあれば、一見なんの問題もないように見えてもリーシングに大きく影響を与えている部分もあります。これは建築のみならずリーシングからテナント対応まで自社で行っているからこそ蓄積されるノウハウです。
ビルの大幅なリノベーション等、多大な投資を行う際には、経験に基づいた改修項目の優先順位付けをご提案させていただきます。
保有するビルをどのように運用するか、その判断材料としては金利、地価、経済状況、稼働率、ビル躯体及び設備の損耗度など多くの要因が関係します。更に、これらの要因は常に変動するため、どれだけ綿密に計画したとしてもビル運用の成否は結果論となってしまう部分もあります。こうした中で、稼働率ひとつでも要素が確定するのであれば、運用の方向性を定めるにあたり非常に有用です。
弊社では自社で運用することも視野に入れた責任感のある収益予測を基に、オーナー様に運用プランをご提案させていただきます。
